[NDLR - (Art. 101 ancien)] «Le preneur et le bailleur sont tenus chacun en ce qui le concerne au respect de chacune des clauses et conditions du bail sous peine de résiliation. La demande en justice aux fins de résiliation du bail doit être précédée d’une mise en demeure d’avoir à respecter la ou les clauses ou conditions violées. La mise en demeure est faite par acte d’huissier ou notifiée par tout moyen permettant d’établir sa réception effective par le destinataire. A peine de nullité, la mise en demeure doit indiquer la ou les clauses et conditions du bail non respectées et informer le destinataire qu’à défaut de s’exécuter dans un délai d’un mois à compter de sa réception, la juridiction compétente statuant à bref délai est saisie aux fins de résiliation du bail et d’expulsion, le cas échéant, du preneur et de tout occupant de son chef. Le contrat de bail peut prévoir une clause résolutoire de plein droit. La juridiction compétente statuant à bref délai constate la résiliation du bail et prononce, le cas échéant, l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, en cas d’inexécution d’une clause ou d’une condition du bail après la mise en demeure visée aux alinéas précédents. La partie qui entend poursuivre la résiliation du bail doit notifier aux créanciers inscrits une copie de l’acte introductif d’instance. La décision prononçant ou constatant la résiliation du bail ne peut intervenir qu’après l’expiration d’un délai d’un mois suivant la notification de la demande aux créanciers inscrits.» ## Jurisprudence Bail commercial – Résiliation judiciaire du bail commercial – Non paiement du loyer – Mise en application de l'article 101 – Violation d'autres clauses du bail – Faculté du bailleur de mentionner la violation dans la mise en demeure Le non paiement du loyer étant suffisant pour mettre en application l'article 101 reproduit dans la mise en demeure, l'insertion dans cette mise en demeure d'une mention relative à la violation de toutes autres clauses ou conditions de bail est superfétatoire. En outre, il ne saurait être reproché le défaut de notification de l'acte introductif aux créanciers dès lors que la preuve de l'existence desdits créanciers n'est pas rapportée. «(...) Mais attendu que dans la mise en demeure, non seulement l'article 101 a été intégralement reproduit mais aussi y figure la mention « qu'elle [la SOCADIC] dispose du délai d'un mois à compter de la signification des présentes, pour honorer les termes du contrat de bail et du présent acte, faute de quoi, il sera procédé judiciairement » ; que cette mention supplée largement la formule exigée, formule qui d'ailleurs est incluse dans l'article 101 qui figure dans l'exploit ; que de même le non paiement des loyers étant suffisant pour l'application de l'article 101, l'insertion d'une mention relative à la violation de toutes autres clauses et conditions du bail dans la mise en demeure est superfétatoire, la conjonction ‘‘ou'' utilisée dans cette disposition étant alternative ; qu'enfin l'existence de créanciers inscrits n'étant pas rapportée, la notification prévue reste sans objet ; que donc ce moyen n'est pas pertinent et doit être rejeté. » • CCJA, Arrêt n° 060/2012 du 07 juin 2012, Aff. Société Camerounaise de Divertissements et de Commerce (SOCADIC) contre KADJI DEFOSSO Joseph, JURIDATA N° J060-06/2012 Bail commercial – Résiliation judiciaire – Commandement reproduisant intégralement l'article 101 – Demande de révision de bail non conforme – Rétention de loyers – Soustraction par le preneur de ses obligations – Rejet de la demande de résiliation – Cassation Encourt cassation, la décision de la Cour d'Appel qui ne prononce pas la résiliation du bail, après avoir reconnu que le preneur s'est délibérément soustrait de ses obligations en n'honorant pas ses loyers dont il conditionne le règlement à la révision du bail effectué par courrier et non par acte extrajudiciaire alors que le bailleur a respecté la procédure de résiliation en servant un commandement de payer reproduisant l'article 101 dans un délai d'un mois préalablement à l'assignation en résiliation. «(...) Attendu, selon l'article 101 de l'Acte uniforme relatif au droit commercial général, que : « le preneur est tenu de payer le loyer et de respecter les clauses et conditions du bail. A défaut de paiement du loyer ou en cas d'inexécution d'une clause du bail, le bailleur peut demander à la juridiction compétente la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, et de tous occupants de son chef, après avoir fait délivrer, par acte extrajudiciaire, une mise en demeure d'avoir à respecter les clauses et conditions du bail. Cette mise en demeure doit reproduire, sous peine de nullité, les termes du présent article, et informer le preneur qu'à défaut de paiement ou de respect des clauses et conditions du bail dans un délai d'un mois, la résiliation sera poursuivie..... » ; qu'en motivant en substance sa décision en ces termes : « qu'en l'espèce, la société IPM a fait une rétention des loyers depuis le premier trimestre de l'année 2004 pour demander au bailleur la révision du contrat de bail telle que prévue par les clauses particulières du contrat de bail », la Cour d'appel a reconnu que le preneur s'est délibérément soustrait de ses obligations en n'honorant pas ses loyers dont il conditionne le règlement à la « révision de contrat de bail », laquelle demande de révision est présentée non par acte extrajudiciaire comme l'exige l'article 92 de l'Acte uniforme mais par courrier du 28 juin 2002 ; qu'en outre, la résiliation étant subordonnée à l'observation de certaines formalités et le bailleur ayant pris le soin de servir à la société IPM, le 18 mai 2005, un commandement reproduisant intégralement l'article 101 de l'Acte uniforme susvisé d'avoir à payer le montant des loyers échus d'un montant de 10 260 000 francs dans un délai d'un mois préalablement à l'assignation en résiliation en date du 22 juin 2005, la Cour d'appel qui n'a pas prononcé la résiliation du bail a méconnu les exigences de l'article susvisé ; qu'il échet en conséquence de casser l'arrêt attaqué. » • CCJA, Arrêt n° 005/2012 du 02 février 2012, Aff. Société Civile Immobilière Lumière (SCI Lumière) contre Société Inter Progress Marketing dite IPM, JURIDATA N° J005-02/2012 Bail commercial – Résiliation judiciaire – Domaine d'application de la mise en demeure – Défaut de paiement des loyers – Non respect des clauses du bail Les conditions relatives à la résiliation judiciaire du bail sont inapplicables en cas d'expropriation pour cause d'utilité publique du site donné à bail. «(...) Les articles 101 et 102 de l'Acte uniforme portant sur le droit commercial général ne sauraient s'appliquer en l'espèce, le Directeur général du Patrimoine Bâti ayant mis fin aux relations contractuelles non pas parce qu'il estimait que les preneurs ne payaient pas le loyer ou ne respectaient pas les clauses et conditions du bail mais plutôt parce que l'État Guinéen a souscrit un bail à construction en faveur d'un opérateur économique, lequel bail porte sur le site donné à bail aux demandeurs au pourvoi ; que par conséquent l'arrêt attaqué n'a pas pu violer les textes visés au moyen, lesquels n'ont pas vocation à s'appliquer en l'espèce. » • CCJA, Arrêt n° 040/2010 du 10 juin 2010, Aff. Monsieur Kabinè KABA et 5 Autres C/ Agence judiciaire de l'Etat de Guinée, EL Hadj Thierno Aliou NIANE et Monsieur Abdoulaye KABA, JURIDATA N° J040-06/2010 Bail commercial – Résiliation – Détermination de la juridiction compétente – Application du droit interne Il incombe à la juridiction nationale, saisie d'une demande de résiliation du bail commercial, de rechercher dans les règles du droit interne, si elle est compétente ratione materiae pour connaître de ladite demande. «(...) En dehors des contestations relatives à la fixation du prix du loyer du bail révisé ou renouvelé qui sont de la compétence du juge des référés, toutes les autres contestations sont de la compétence du tribunal ou de la section de tribunal du lieu de la situation de l'immeuble ; qu'en conséquence, en déclarant la juridiction présidentielle incompétente en application des dispositions de l'article 101 de l'Acte uniforme susvisé, la Cour d'appel d'Abidjan, nonobstant le sens qu'elle donne à tort au terme «jugement», n'a en rien violé ledit article ; » • CCJA, Arrêt n° 011/2004 du 26 février 2004, Aff. Rafiu Oyewemi c/ Tony Anthony, JURIDATA N° J011-02/2004 • CCJA, Avis n° 1/2003/EP du 04 juin 2003, JURIDATA N° J1-06/2003 Bail commercial – Résiliation – Locataire en règlement préventif – Reconnaissance des impayés – Condamnation au paiement – Expulsion Le locataire ne saurait invoquer le bénéfice de la suspension des poursuites pour échapper à une demande d'expulsion qui n'est pas assimilée à une voie d'exécution, ni à une mesure conservatoire. Par conséquent, il y a lieu de le condamner au paiement des arriérés qu'il ne conteste pas et d'ordonner son expulsion. «(...) Attendu en effet qu'aucune contestation n'est portée sur le non paiement des loyers ; qu'en condamnant la Clinique au paiement des arriérés, il y a lieu conformément à l'article 133 de l'Acte uniforme portant sur le droit commercial général, ordonner son expulsion par la confirmation du Jugement attaqué ; » • CCJA, Arrêt n° 025/2013 du 18 avril 2013, Aff. Société civile Immobilière DE GANDILLAC dite SCI DE GANDILLAC contre Clinique Gynécologique Obstétricale dite GOCI, JURIDATA N° J025-04/2013 Bail à usage professionnel – Mise en demeure – Absence de justificatifs de paiement des loyers – Résiliation du bail et expulsion – Condamnation au paiement des loyers échus Justifie pleinement sa décision le Tribunal qui, après avoir constaté que le locataire ne payait plus le loyer faute par lui d'avoir produit les quittances y afférentes sous un prétexte fallacieux de sommes qui lui seraient dues par son bailleur, a prononcé la résiliation du bail, ordonné son expulsion et l'a condamné à payer les arriérés de loyers, à la suite d'une mise en demeure conforme aux prescriptions du présent article. «(...) Attendu que l'exploit de mise en demeure servi à l'initiative de Monsieur YAO Serge NA et consorts à Monsieur KLA GUIRAUD Clark est conforme à l'article 101 de l'Acte uniforme relatif au droit commercial général pour les motifs qui fondent la cassation ; Attendu que le tribunal qui a constaté que depuis 1996 monsieur KLA GUIRAUD Clark ne payait plus le loyer, faute par celui-ci d'avoir produit les quittances y afférentes sous un prétexte fallacieux de sommes qui lui seraient dues par l'auteur de Monsieur YAO Serge NA et consorts, a prononcé la résiliation du bail, ordonné son expulsion et l'a condamné à payer les arriérés de loyers, a ainsi procédé à une juste appréciation de la cause ; Qu'il échet en conséquence de confirmer le jugement entrepris. » • CCJA, Arrêt n° 089/2012 du 4 décembre 2012, Aff. Monsieur YAO Serge Na et 06 autres contre Monsieur KLA Guiraud Clark, JURIDATA N° J089-12/2012 Bail à usage professionnel – Résiliation – Mise en demeure – Conditions de validité – Mineur – Acte à caractère conservatoire – Validité L'article 101 de l'Acte uniforme ci-dessus énoncé ne comporte pas de nullités relatives à la capacité des personnes qui relève du droit national applicable dans l'Etat Partie de l'OHADA dans lequel la procédure est suivie. Est donc régulier l'exploit de mise en demeure d'un mineur fait conformément aux prescriptions de l'Acte uniforme relatif au droit commercial général et de surcroit conjointement avec des cohéritiers majeurs et présumés capables, eu égard au caractère purement conservatoire d'un tel acte. «(...) Attendu que d'une part, l'article 101 de l'Acte uniforme ci-dessus énoncé ne comporte pas de nullités relatives à la capacité des personnes qui relève du droit national applicable dans l'Etat Partie de l'OHADA dans lequel la procédure est suivie, en l'occurrence le droit ivoirien ; Que d'autre part, l'article 30 de la loi sur la minorité sus énoncé qui autorise le mineur à accomplir seul « les actes conservatoires sur son patrimoine » renvoie à tous actes d'administration qu'il est dans l'intérêt du mineur d'accomplir pour la sauvegarde de son patrimoine ainsi qu'il en est en l'espèce s'agissant d'une mise en demeure servie à l'initiative des ayants droits de feu N'GUESSAN NA Faustin pour faire respecter les conditions du bail d'un local ayant appartenu à leur auteur ; Qu'au regard de l'article 30 de la loi ivoirienne suscité, l'exploit fait conformément aux prescriptions de l'Acte uniforme relatif au droit commercial général et de surcroit conjointement avec des cohéritiers majeurs et présumés capables est donc régulier ; Qu'il s'ensuit qu'en annulant l'exploit de mise en demeure au motif que parmi ses initiateurs figuraient des mineurs et des majeurs, l'arrêt attaqué a fait une mauvaise interprétation de l'article 101 dudit Acte uniforme et a violé l'article 30 de la loi ivoirienne suscitée. » • CCJA, Arrêt n° 089/2012 du 4 décembre 2012, Aff. Monsieur YAO Serge Na et 06 autres contre Monsieur KLA Guiraud Clark, JURIDATA N° J089-12/2012 Résiliation du bail – Défaut de paiement de loyers – Mise en demeure de payer – Délai de mise en demeure – Assignation en résiliation pendant le délai – Procédure conforme Dès lors que le défaut de paiement des loyers par le locataire a excédé le délai de 30 jours que lui impartissait la mise en demeure, l'assignation en résiliation du bail ne contrarie en rien ce délai. «(...) Le texte susvisé n'a subi aucune violation dans la mesure où le défaut de paiement des loyers par le locataire a excédé le délai de 30 jours que lui impartissait la mise en demeure ; que l'assignation en résiliation du bail ne contrarie en rien ce délai de 30 jours surtout qu'aucune décision de justice n'est intervenue avant et pendant ledit délai ; qu'il s'ensuit que le moyen n'est pas fondé et doit être rejeté. » • CCJA, Arrêt n° 062/2008 du 30 décembre 2008, Aff. Monsieur NEIL RUBIN C/ ATLAS ASSURANCES S.A, JURIDATA N° J062-12/2008 Résiliation du bail – Signification de la mise en demeure préalable – Mode de signification – Exigence du droit interne La procédure relative à la signification de la mise en demeure préalable est régulière dès lors que l'huissier instrumentaire a agi conformément aux exigences du droit interne. «(...) Par acte extrajudiciaire en date du 09 novembre 1998 reproduisant les termes de l' article 101 de l'Acte uniforme portant sur le droit commercial général , un commandement « d'avoir dans un délai de un (01) mois, ... à payer... la somme en principal de 20.100.000 FCFA, représentant les loyers échus et impayés de la période d'août 1996 à novembre 1998, soit 24 mois... », a été servi par le bailleur à la requérante, préalablement à l'assignation en référé expulsion en date du 15 décembre 1998 de celle-ci ; que la requérante, sans précise en quoi la disposition sus énoncée a été violée, se borne à déplorer le mode de remise dudit acte qui a été faite à la mairie, alors que la signification à mairie est prévue à l'article 251 du Code ivoirien de procédure civile, commerciale et administrative ; que c'est suite aux diligences infructueuses constatées lors de la remise de « l'exploit contenant sommation de payer » à la personne même de la requérante, que l'huissier instrumentaire a procédé comme il l'a fait et a avisé l'intéressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, conformément aux prescriptions de l'article précité ; que, dès lors, la procédure ainsi suivie est régulière et l' article 101 de l'Acte uniforme portant sur le droit commercial général n'ayant nullement été violé ; » • CCJA, Arrêt n° 006/2003 du 24 avril 2003, Aff. BICICI c/ D.M. et BDM et fils, JURIDATA N° J006-04/2003 ## DISPOSITIONS D’ORDRE PUBLIC