[NDLR - (Art. 95 ancien)] «Le bailleur peut s’opposer au droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée, sans avoir à régler d’indemnité d’éviction, dans les cas suivants : 1. s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du preneur sortant. Ce motif doit consister soit dans l’inexécution par le locataire d’une obligation substantielle du bail, soit encore dans la cessation de l’exploitation de l’activité ; Ce motif ne peut être invoqué que si les faits se sont poursuivis ou renouvelés plus de deux mois après une mise en demeure du bailleur, par signification d’huissier de justice ou notification par tout moyen permettant d’établir la réception effective par le destinataire, d’avoir à les faire cesser. 2. s’il envisage de démolir l’immeuble comprenant les lieux loués, et de le reconstruire. Le bailleur doit dans ce cas justifier de la nature et de la description des travaux projetés. Le preneur a le droit de rester dans les lieux jusqu’au commencement des travaux de démolition, et il bénéficie d’un droit de priorité pour se voir attribuer un nouveau bail dans l’immeuble reconstruit. Si les locaux reconstruits ont une destination différente de celle des locaux objet du bail, ou s’il n’est pas offert au preneur un bail dans les nouveaux locaux, le bailleur doit verser au preneur l’indemnité d’éviction prévue à l’article 126 ci-dessus. ## Jurisprudence Indemnité d'éviction – Changement du propriétaire – Nouveau bailleur – Preuve du motif légitime – Non paiement des loyers – Preuve de la signification du congé – Résiliation – Expulsion – Oui Le nouveau bailleur peut à juste titre solliciter l'expulsion du preneur de l'immeuble loué en raison de l'expiration du congé à lui donné aux fins de reprise des lieux et pour non paiement des loyers échus. «(...) La société ATLAS ASSURANCES sollicite l'expulsion du locataire NEIL RUBIN de l'immeuble loué en raison de l'expiration du congé à lui donné aux fins de reprise des lieux et pour non paiement de 10 mois de loyers échus ; qu'en considérant que « l'article 95 du droit OHADA relatif au bail commercial dispose que le bailleur peut s'opposer au droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée sans avoir à régler d'indemnité d'éviction s'il justifie d'un motif grave ou légitime à l'encontre du preneur, ce motif consistant soit dans l'inexécution par le locataire d'une obligation substantielle du bail, soit encore dans la cessation de l'exploitation du fonds de commerce » d'une part, et d'autre part que « l'article 107 du même [Acte uniforme] stipule que le preneur est tenu de payer le loyer et à défaut de paiement de loyer le bailleur pourra demander à la juridiction compétente la résiliation et l'expulsion du preneur », et en faisant application aux faits qui lui sont soumis, la Cour d'appel ne viole en rien ces textes ; qu'il suit que le moyen doit être rejeté comme non fondé. » • CCJA, Arrêt n° 062/2008 du 30 décembre 2008, Aff. Monsieur NEIL RUBIN C/ ATLAS ASSURANCES S.A, JURIDATA N° J062-12/2008 Indemnité d'éviction – Opposition au renouvellement du bail – Motif de l'opposition – Défaut de souscription d'une assurance prévue dans le bail – Signification de la mise en demeure – Obligation de mentionner le motif dans la mise en demeure – Absence du motif légitime dans la mise en demeure – Non respect de la procédure d'opposition Le bailleur ne peut invoquer l'inexécution d'une obligation du bail, en l'occurrence le défaut de souscription d'une assurance, pour s'opposer au renouvellement du bail, que si l'inexécution s'est poursuivie ou renouvelée plus de deux mois après mise en demeure. En l'absence de ce motif dans la mise en demeure, le juge ne peut apprécier le bien fondé du congé et sa conformité à la loi. «(...) Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du preneur sortant; que toutefois s'il s'agit de l'inexécution d'une obligation, celle-ci ne pourra être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus de deux mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser; qu'il s'ensuit que n'a pas violé l'article 95 suscité, la Cour d'appel d'Abidjan qui, après avoir relevé que le défaut de souscription d'assurance reproché à Madame Z ne figurait pas dans la mise en demeure signifiée à cette dernière le 22 mars 2001, a retenu que « le premier juge n'a pas donné de base légale à sa décision, car il lui appartenait, dans une instance de congé et en validation du même congé, d'apprécier le bien fondé du motif du congé et sa conformité à la loi de sorte que pour ce motif le jugement entrepris mérite infirmation». » • CCJA, Arrêt n° 006/2009 du 05 février 2009, Aff. S. C/ Z, JURIDATA N° J006-02/2009 Indemnité d'éviction – Opposition au versement de l'indemnité – Motif de l'opposition – Travaux projetés – Expulsion avant début des travaux – Droit à l'indemnité d'éviction – Maintien du locataire jusqu'au début des travaux. Dès lors que le bailleur a décidé de démolir son immeuble pour le reconstruire selon un plan différent du premier, notamment à y édifier un immeuble à usage d'habitation, le locataire est non seulement fondé à obtenir une indemnité d'éviction préalable à son expulsion mais à demeurer dans les locaux jusqu'au début des travaux . «(...) Attendu, en l'espèce, que les locaux, objet du bail, abritaient un fonds de commerce constitué d'un restaurant exploité par le preneur sous la dénomination« BOL'S Pub Joker» ; qu'il ressort des plans et devis descriptifs des travaux de reconstruction projetés par le bailleur, versés au dossier de la procédure, que ce dernier entendait donner au nouvel immeuble « R + 1 » à édifier en lieu et place des locaux, objet du bail, une destination d'habitation, notamment par la construction de plusieurs appartements et aires de stationnement pour véhicules; qu'en relevant, sur la base des plans et devis descriptifs précités, que le bailleur « a décidé de démolir son immeuble pour le reconstruire selon un plan différent du premier » et que, dès lors, « le locataire est non seulement fondé à obtenir une indemnité d'éviction préalable à son expulsion mais à demeurer dans les locaux jusqu'au début des travaux... », la Cour d'appel n'a pas violé l'article 95 sus énoncé de l'Acte uniforme susvisé; qu'il s'ensuit que le moyen n'est pas fondé et doit être rejeté; » • CCJA, Arrêt n° 033/2005 du 26 mai 2005, Aff. KOITA Bassidiki C/ FABRIS OSCARADONE, JURIDATA N° J033-05/2005